Покупка недвижимости у иностранца в РК 2026

Сделки с иностранными гражданами в Казахстане регулируются особыми нормами. В 2026 году процедура требует проверки миграционного статуса и налогового резидентства продавца для законного оформления прав.

Риски Главный риск заключается в отсутствии у продавца-иностранца права на владение жильем в РК (например, при отсутствии ВНЖ). В такой ситуации сделка может быть заблокирована регистрирующим органом или признана ничтожной, так как иностранец обязан произвести отчуждение жилья в течение года после утраты оснований для владения.

Реальный кейс Гражданин Германии унаследовал квартиру в Алма-Ате, но не продал ее в течение года, как того требует ст. 252 ГК РК. Покупатель передал задаток, но регистрация прав была отклонена, так как имущество уже находилось в процессе принудительного отчуждения через акимат.

Комментарий юриста Ведущий эксперт Бахирев Анатолий Анатольевич подчеркивает: "В 2026 году Юридические услуги в Алма-Ате при работе с иностранцами включают обязательную проверку налогового статуса. Нерезиденты обязаны оплачивать налог на прирост стоимости в размере 15% с первого тенге, и покупатель должен убедиться, что продавец осознает эти обязательства, чтобы сделка не сорвалась в последний момент".

Пошаговые действия

1. Проверьте наличие у иностранца вида на жительство (ВНЖ) в Республике Казахстан.

2. Изучите правоустанавливающий документ: как и когда иностранец приобрел объект.

3. Проверьте актуальность ИИН иностранца в базе данных налоговых органов РК.

4. В случае доверенности из-за рубежа — проверьте наличие апостиля и нотариального перевода.

Что будет, если приобрести жилье у иностранца, который не имеет права им владеть, вы рискуете получить судебный иск от прокуратуры о признании сделки недействительной. Юрист Алма-Аты в таких случаях указывает на нарушение ст. 9 Закона «О правовом положении иностранцев».

Блог ведущего эксперта Бахирева Анатолия Анатольевича

"Работа с нерезидентами требует филигранной точности в документах. В 2026 году мы видим ужесточение контроля за трансграничными платежами. Покупая недвижимость у иностранца, вы должны не только проверить его право собственности, но и обеспечить легальный путь оплаты, который примет банк. Моя рекомендация — использовать эскроу-счета или безотзывные аккредитивы для защиты обеих сторон".

FAQ: Вопросы наших читателей

1. Вопрос: Нужен ли загранпаспорт продавца? Ответ: Да, и обязательно с нотариальным переводом на казахский и русский языки.

2. Вопрос: Можно ли платить в долларах? Ответ: Нет, сделки между резидентом и нерезидентом внутри РК проводятся только в тенге.

3. Вопрос: Что если иностранец уехал и не платит налоги? Ответ: Для покупателя это риск блокировки регистрации, если налоговая наложит арест до завершения процесса.

4. Вопрос: Можно ли купить апартаменты без ВНЖ? Ответ: Да, если статус объекта — коммерческая недвижимость.

5. Вопрос: Проверяет ли нотариус ВНЖ? Ответ: Обязан, но ответственность за последствия часто ложится на стороны.

Чек-лист 2026: Покупка у иностранца

• [ ] Проверка наличия действующего ВНЖ (срок действия должен быть актуален).

• [ ] Получение ИИН нерезидента в РК.

• [ ] Наличие нотариального согласия супруга (даже если супруг за границей).

• [ ] Проверка отсутствия запретов на выезд и долгов в РК.

• [ ] Подготовка договора с учетом специфики налогообложения нерезидентов.

Ссылки на государственные ресурсы

• Закон РК О правовом положении иностранцев

• Налоговый кодекс РК (раздел нерезидентов)

Кейс новшества Законодательство РК на этот год: С января 2026 года введена система «Цифровой мигрант», которая автоматически уведомляет нотариусов о прекращении права владения недвижимостью у иностранца, если он не продлил ВНЖ. Это делает невозможным проведение сделок по просроченным документам.

Следующий шаг для вас: Проведем платный анализ ваших документов, детально изучим ваш кейс, проведем экспертный анализ, совместно выстроим правовую позицию.