Новые правила долевого строительства в Казахстане

Покупка квартиры на этапе строительства остаётся одной из наиболее рискованных сделок с недвижимостью. В Казахстане требования к привлечению денег дольщиков были дополнительно усилены в 2025–2026 годах: законодательство ограничивает использование обходных договорных схем, усиливает контроль за рекламой строящегося жилья и переводит значительную часть учета договоров в цифровой формат.

Для покупателя это означает, что обещание застройщика построить квартиру само по себе не является достаточной гарантией. До перечисления денег необходимо проверить правовое основание, на котором компания привлекает средства.

Как законно привлекать деньги дольщиков

Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предусматривает установленные законом способы организации долевого участия.

Среди них:

• получение гарантии Единого оператора жилищного строительства;

• участие в проекте банка второго уровня;

• привлечение денег дольщиков после достижения установленной законом стадии строительства и получения соответствующего разрешения.

Использование иных схем для привлечения денег покупателей строящегося жилья законом ограничено.

Поэтому до покупки важно установить не только название застройщика, но и то, имеет ли конкретный жилой комплекс законное основание принимать деньги дольщиков.

Предварительный договор не заменяет ДДУ

Одна из наиболее опасных ситуаций — предложение заключить вместо договора о долевом участии другой документ.

На практике покупателям могут предлагать:

• договор бронирования;

• договор резервирования;

• предварительный договор купли-продажи;

• инвестиционный договор;

• иные соглашения предварительного характера.

Государственные органы прямо предупреждают о рисках подобных схем. В сфере законного долевого строительства приобретение жилья на стадии строительства должно оформляться договором о долевом участии по установленным требованиям.

Название документа имеет значение, но ещё важнее его юридическое содержание и наличие у застройщика права привлекать средства.

Оплата должна проходить через банковский счет

С 2 января 2026 года типовая форма договора предусматривает внесение платежа на банковский счет уполномоченной компании. Закон также устанавливает, что оплата стоимости доли производится в установленные договором сроки на банковский счет такой компании.

Поэтому передача крупных сумм наличными представителю застройщика, перечисление денег на счет постороннего лица или использование не предусмотренной договором платежной схемы требуют особенно тщательной проверки.

Важно, чтобы назначение платежа соответствовало договору и получателем являлась именно сторона, уполномоченная принимать деньги дольщика.

Что изменилось в рекламе новостроек

Закон усиливает требования и к рекламе строящегося жилья.

Реклама квартир и нежилых помещений в строящемся объекте допускается с указанием сведений о разрешении на привлечение денег дольщиков либо о договоре предоставления гарантии. Также должна указываться информация о застройщике и уполномоченной компании.

Поэтому реклама с формулировками «старт продаж», «бронь квартиры» или «специальная цена на этапе строительства» сама по себе ещё не подтверждает законность привлечения денег.

Перед оплатой необходимо отдельно проверить разрешительную документацию.

Цифровой учет договоров

В 2026 году законодательство продолжило переход к единой цифровой системе долевого участия в жилищном строительстве.

Система предназначена для учета договоров о долевом участии, договоров в рамках реновации и сведений о переуступке прав требований. Соответствующие изменения в правилах начали применяться летом 2026 года.

Для покупателя это существенно: зарегистрированный договор и сведения в системе позволяют отличить законно оформленную сделку от документа, который существует только между покупателем и продавцом.

При оформлении ДДУ рекомендуется получить подтверждение его учета.

На что обратить внимание перед покупкой квартиры

Перед передачей денег желательно проверить как минимум несколько обстоятельств:

1. кто является застройщиком и уполномоченной компанией;

2. имеется ли разрешение на привлечение денег либо гарантия;

3. соответствует ли договор установленной форме;

4. поставлен ли договор на учет;

5. на какой банковский счет необходимо перечислять деньги;

6. соответствуют ли объект, номер квартиры, площадь, стоимость и срок строительства условиям сделки.

Отдельно стоит проверить наличие обременений, сведения о земельном участке и документы по конкретному строительному объекту.

Если информация застройщика и сведения официальных реестров расходятся, торопиться с оплатой не следует.

Реновация также получила отдельное регулирование

В 2026 году законодательство было дополнено правилами долевого строительства в рамках реновации.

Для таких правоотношений введена отдельная типовая форма договора, а закон предусматривает требования к предоставлению равноценного либо равнозначного возмещения, временному жилью и гарантийному механизму.

Это особенно важно для собственников недвижимости, которая включается в проекты реновации: их отношения с застройщиком регулируются не только общими гражданско-правовыми договоренностями.

Что делать, если договор уже подписан

Если деньги уже перечислены, а позже выяснилось, что разрешения не было либо использовалась сомнительная схема, необходимо прежде всего сохранить:

• договор и приложения;

• платежные документы;

• рекламные материалы;

• переписку;

• квитанции;

• документы застройщика;

• подтверждения обещанных сроков строительства.

После этого следует определить правовую природу заключенной сделки и возможные способы защиты.

В зависимости от обстоятельств речь может идти о возврате денежных средств, признании сделки недействительной, взыскании задолженности или применении других предусмотренных законом способов защиты.

Главный вывод для покупателя

Основное правило при покупке квартиры в строящемся доме — сначала проверить законность привлечения денег и договор, и только после этого оплачивать жилье.

Наличие красивого офиса продаж, рекламы и даже начавшегося строительства не подтверждает автоматически, что конкретный объект имеет право принимать средства дольщиков.

Действующая система регулирования всё больше ориентирована на документальное подтверждение полномочий застройщика, банковские расчеты и цифровой учет договоров. Именно эти сведения следует проверять до совершения сделки.

Записаться на платную консультацию

Стоимость консультации — от 20 000 тенге, в зависимости от сложности вопроса.

Чтобы записаться, перейдите по ссылке ниже и выберите удобный способ связи.