Гражданское право: сделки с недвижимостью в Казахстане 2026

Недвижимость — ключевой актив для большинства граждан и организаций. Сделки с жильём, офисами, земельными участками в Казахстане регулируются Гражданским кодексом, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также рядом нормативных актов и инструкций Министерства юстиции, Агентства по делам госслужбы, нотариусов.

1. Законодательная база сделок с недвижимостью

• Гражданский кодекс РК (ГК)

• Закон РК «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

• Закон РК «О нотариате»

• Нормативные постановления Верховного Суда

• Типовые договоры, формы, разъяснения Минюста, агентства «Госреестр»

2. Виды сделок с недвижимостью

Основные виды:

• Купля-продажа квартиры, дома, коммерческой недвижимости, земли

• Дарение, мена, аренда (краткосрочная, долгосрочная)

• Ипотека, залог, обеспечение обязательств

• Передача по наследству

• Переуступка прав, инвестиционные договоры (долевое участие)

3. Пошаговая инструкция: купля-продажа недвижимости

1. Проверка объекта:

   • Выписка из ГРП, сведения о собственнике, обременениях, арестах

   • Проверка истории перехода прав, судебных споров, коммунальных долгов

2. Подготовка договора:

   • Составление и согласование условий, аванс, задаток, ответственность сторон

3. Нотариальное удостоверение:

   • Договор удостоверяется у нотариуса, если объект — квартира, дом, земля

   • При участии несовершеннолетних — согласие органов опеки

4. Оплата и передача денег:

   • Использование аккредитива, эскроу-счёта или расчет через банковскую ячейку

5. Государственная регистрация:

   • Подача договора в ЦОН (через egov.kz) для регистрации перехода права

6. Получение свидетельства:

   • Выписка о праве собственности, снятие обременений

4. Риски и типовые ошибки участников

• Покупка недвижимости с арестом или залогом (без проверки в ГРП)

• Подписание договора без нотариуса (если это требуется по закону)

• Ошибки в личных данных сторон, адресе, площади объекта

• Нарушение прав третьих лиц (супруг, несовершеннолетние, залогодержатели)

• Подмена аванса на задаток, отсутствие чёткого механизма возврата

• Недостаточная экспертиза правоустанавливающих документов

5. Споры и судебная практика

• Оспаривание права собственности:
  Пример: покупатель квартиры выяснил, что продавец не имел полномочий (отсутствовала доверенность) — суд признал сделку недействительной, объект возвращён первоначальному владельцу.

• Истребование имущества из чужого незаконного владения:
  Пример: при залоге или аренде без госрегистрации собственник не смог вернуть жильё — суд отказал в иске.

• Взыскание убытков и морального вреда:
  Пример: из-за нарушения сроков передачи жилья дольщику застройщик компенсировал убытки и моральный вред по решению суда.

• Обжалование действий нотариуса, регистратора:
  Пример: отказ в удостоверении сделки обжалован в суде, нотариус привлечён к ответственности за нарушение процедуры.

6. Советы юриста по сделкам с недвижимостью

• Всегда проверяйте выписку из ГРП перед подписанием договора

• Оформляйте сделки у нотариуса даже при отсутствии прямого требования

• Не переводите деньги до подписания и регистрации договора

• Внимательно читайте все пункты договора, консультируйтесь с юристом

• При покупке квартиры с историей «долевого участия» требуйте акт ввода дома и выписки из реестра

7. Разъяснения по отдельным видам сделок

Купля-продажа:
Ключевые моменты — цена, срок передачи, качество объекта, порядок расчетов, условия расторжения

Аренда:
Риски для арендодателя и арендатора: невнесение платы, порча имущества, досрочное расторжение, индексация

Дарение и наследование:
Особенности согласования со всеми заинтересованными лицами, налогообложение, оформление

Ипотека и залог:
Надёжность кредитора, условия досрочного погашения, ответственность сторон

8. Часто задаваемые вопросы (ТОП 10) с примерами

Вопрос 1. Какие документы проверять при покупке квартиры?
Ответ: Выписку из ГРП, документы о собственности, отсутствие долгов, справки из суда.

Вопрос 2. Нужно ли нотариальное оформление аренды жилья?
Ответ: Только если срок аренды превышает 1 год.

Вопрос 3. Как оспорить сделку, если обнаружены нарушения?
Ответ: Через суд с доказательствами: договор, выписки, переписка.

Вопрос 4. Можно ли купить квартиру с обременением?
Ответ: Да, но после снятия обременения в реестре.

Вопрос 5. Как вернуть аванс, если сделка не состоялась?
Ответ: Если аванс — подлежит возврату, если задаток — возможно удержание.

Вопрос 6. Что делать при затягивании регистрации права?
Ответ: Обращаться в ЦОН, жаловаться в суд.

Вопрос 7. Как оформить покупку доли в квартире?
Ответ: Обязателен нотариус, согласие всех сособственников.

Вопрос 8. Можно ли продать недвижимость, если есть не погашенный кредит?
Ответ: Только с согласия залогодержателя (банка).

Вопрос 9. Нужно ли платить налог с продажи квартиры?
Ответ: Да, если квартира в собственности менее 1 года.

Вопрос 10. Как доказать право собственности на объект?
Ответ: Свидетельством о регистрации, выпиской из реестра.

9. Топ 10 кейсов от Юридической компании 

Кейс 1.
Клиент приобрёл квартиру с незавершённой регистрацией, после обращения в суд и подачи жалобы — регистрация восстановлена.

Кейс 2.
В ходе сделки выявлено двойное оформление права — после обращения к юристу суд отменил вторую регистрацию.

Кейс 3.
Покупатель лишился аванса при расторжении договора — суд признал возврат средств в связи с недобросовестностью продавца.

Кейс 4.
Продажа квартиры без согласия супруга — сделка признана ничтожной.

Кейс 5.
Ипотечная квартира реализована через торги — новый владелец подтвердил право через суд.

Кейс 6.
Участник долевого строительства взыскал неустойку с застройщика за просрочку сдачи дома.

Кейс 7.
Арендатор потребовал возмещения за испорченное имущество — суд частично удовлетворил требования.

Кейс 8.
Наследники спорили о разделе квартиры — суд учёл завещание и права обязательных наследников.

Кейс 9.
Дарение доли оспорено из-за недееспособности дарителя — сделка отменена.

Кейс 10.
Покупка квартиры у банкрота — после проверки истории сделка признана действительной.

10. Экспертное мнение от юридической компании

«Операции с недвижимостью требуют особой тщательности и проверки каждого документа. Опыт показывает: большая часть споров возникает из-за небрежного подхода или доверия устным обещаниям. Рекомендуем всегда обращаться к профильному юристу и проверять не только объект, но и все действия сторон — это снизит риски и сэкономит ваши средства».

11. FAQ — 25 вопросов наших читателей и ответы юристов

1. Обязательно ли участие нотариуса при купле-продаже?
   Ответ: Да, по закону сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально.

2. Как проверить отсутствие долгов по коммунальным услугам?
   Ответ: Запросить справки у управляющей компании и сервисных организаций.

3. Можно ли оформить сделку дистанционно?
   Ответ: Да, через egov.kz при наличии ЭЦП сторон.

4. Как защититься от мошенников при покупке квартиры?
   Ответ: Проверять историю объекта, использовать эскроу-счёт.

5. Каков срок регистрации сделки в ЦОНе?
   Ответ: Обычно 3–7 рабочих дней.

6. Кто платит налоги при продаже недвижимости?
   Ответ: Продавец, если объект был в собственности менее 1 года.

7. Как оспорить незаконное отчуждение имущества?
   Ответ: Через суд, с приложением всех доказательств.

8. Что делать, если в квартире прописаны третьи лица?
   Ответ: Проверить выписку из домовой книги, потребовать снятия с регистрации.

9. Нужно ли платить госпошлину за регистрацию?
   Ответ: Да, по тарифу Минюста.

10. Как оформить передачу денег?
    Ответ: Через аккредитив, банковский перевод, эскроу.

11. В каких случаях договор признаётся недействительным?
    Ответ: При нарушении формы, отсутствия воли, мошенничестве.

12. Можно ли подарить часть квартиры?
    Ответ: Да, по нотариальному договору.

13. Как разделить квартиру между наследниками?
    Ответ: Через суд или нотариуса, с учётом обязательных долей.

14. Кто отвечает за ремонт в квартире после покупки?
    Ответ: Обычно новый собственник, если не оговорено иное.

15. Можно ли расторгнуть договор аренды досрочно?
    Ответ: Да, при нарушении условий другой стороной.

16. Как оспорить отказ нотариуса удостоверять сделку?
    Ответ: Письменно, в Минюст или через суд.

17. Как оформить переуступку права требования?
    Ответ: По договору цессии, с регистрацией у нотариуса и в реестре.

18. Можно ли купить недвижимость у несовершеннолетнего?
    Ответ: Только с согласия органов опеки и нотариуса.

19. Как доказать добросовестность покупателя?
    Ответ: Соблюдением всех процедур, наличием подтверждающих документов.

20. В каких случаях арест на имущество снимается автоматически?
    Ответ: После исполнения решения суда или по заявлению кредитора.

21. Как оформить доверенность на совершение сделки?
    Ответ: У нотариуса, с указанием полномочий.

22. Что делать при обнаружении обременения после сделки?
    Ответ: Подавать иск в суд о признании сделки недействительной.

23. Можно ли передать недвижимость в залог без согласия супруга?
    Ответ: Нет, требуется согласие.

24. Как получить справку о правах на объект?
    Ответ: Через ЦОН или портал egov.kz.

25. Какие виды сделок подлежат обязательной регистрации?
    Ответ: Купля-продажа, дарение, аренда более года, ипотека.

✅Сделайте заказ  на юр. услугу прямо сейчас!

   tel: 7 707 018 80 76 

✅Напишите в чат Юристу

  https://wa.me/77029788573

✅Консультация: от 10 000 ₸. Первичный разбор дела в подарок!