Юрист по коммерческой недвижимости в Казахстане

Покупка офиса, склада или торговых площадей — это всегда игра с высокими финансовыми ставками. На практике ключевые проблемы всплывают там, где их меньше всего ждешь: давние залоговые обязательства, конфликт между соучредителями, неочевидный арест или банальное несоответствие целевого назначения объекта вашему виду деятельности. А фраза продавца «да это стандартная формальность» в 90% случаев скрывает юридические мины. Передавать миллионные суммы, рассчитывая на авось — слишком дорогой риск. Задействовав адвоката по недвижимости еще до подписания документов, вы защитите себя от покупки «проблемного» объекта. Это же правило касается и аренды: долгосрочные обязательства по объекту иногда приносят бизнесу больше убытков, чем неудачная покупка.

Базовый чек-лист проверки перед передачей денег

1. История владения и цепочка правоустанавливающих актов

Справка из реестра показывает только текущую картину. Мы поднимаем всю цепочку сделок. Если объект несколько раз перепродавался за короткий срок, передавался между аффилированными юрлицами или закладывался в банк, риск оспаривания первой сделки автоматически нависает над каждым последующим покупателем.

2. Скрытые обременения и права третьих лиц

Помимо прямого ареста или залога, существуют непубличные споры, претензии бывших супругов, судебные притязания или неисполненные обязательства перед коммунальными службами и банками.

3. Фактическое и целевое назначение

Понравившееся помещение может идеально подходить под общепит или цех, но по бумагам числиться как «складское» или «административное». Перевод назначения — это месяцы бюрократии, а иногда и вовсе неразрешимая задача из-за санитарных или градостроительных норм.

Подводные камни в договорах аренды

В аренде конфликты почти никогда не возникают на старте. Они бьют по карману позже, когда собственник резко поднимает ставку, отказывается зачитывать ремонт в счет оплаты или «забывает» вернуть гарантийный депозит.

• Капитальные вложения: Если вы вкладываете деньги в неотделимые улучшения (перепланировка, инженерия, чистовая отделка), договор должен четко регламентировать их компенсацию при выезде.

• Порядок расторжения: Односторонний выход арендодателя из договора за 10 дней способен заблокировать работу всего бизнеса.

• Эксплуатационные расходы: В тексте должно быть ясно расписано, кто покрывает текущий ремонт, а кто ответит за аварии несущих конструкций и коммуникаций.

Когда продавец или арендодатель — ТОО

Одной подписи директора недостаточно. В корпоративном праве РК существует понятие «крупной сделки» или «сделки с заинтересованностью». Если директор продает помещение без специального протокола общего собрания участников, соучредители легко оспорят такую продажу в суде и заберут объект назад, а вы останетесь в длинной очереди кредиторов на возврат денег.

Наша работа: от аудита до государственной регистрации

Мы не просто перечитываем текст договора. Мы моделируем негативные сценарии и перекрываем их на бумаге:

• Что произойдет, если регистрация прав заблокируется в ЦОНе?

• Как поведет себя сторона, если выявится скрытый дефект фундамента или крыши?

• Каков механизм возврата аванса при сорвавшейся сделке?

Мы берем на себя полную проверку объекта и продавца, участвуем в переговорах, переписываем жесткие пункты оппонентов под ваши интересы и сопровождаем сделку до получения выписки о зарегистрированном праве собственности. Грамотный аудит — это не просто формальность, а ваша страховка от потери капитала.

Стоймость Консультации от 50 000 тенге

Записаться на консультацию в WhatsApp

Прайс лист для вашего удобства